c S
Zakon in omejitve pri kreditiranju izpostavili stanovanjsko problematiko 03.01.2020 Razprava ob osnutku novega stanovanjskega zakona in ukrepi Banke Slovenije za omejitev nevzdržnega kreditiranja prebivalstva so v letu 2019 v ospredje potisnili stanovanjsko problematiko. Ob visokih cenah za najem ali nakup stanovanja mnogi težko rešujejo to vprašanje. Država bo hkrati gradila najemna stanovanja in spodbujala nakup.

V javno razpravo je štiri leta po sprejemu nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2015-2020 prišel osnutek novega stanovanjskega zakona, ki naj bi vključeval glavne ukrepe države na stanovanjskem področju. Usmeritev programa je, da bo država - ki mora po ustavi ustvarjati možnosti, da si lahko državljani pridobijo primerno stanovanje - zagotovila več najemnih stanovanj.

Po objavi osnutka novega stanovanjskega zakona je zaživela javna razprava o stanovanjski problematiki predvsem v civilni družbi, pa tudi v politiki. Slednja se je odzvala predvsem ob uveljavitvi ukrepov Banke Slovenije, s katerimi je ta zaostrila pogoje za potrošniška in tudi za stanovanjska posojila.

Omejitve pri slednjih so znova izpostavile slovensko veliko naklonjenost lastništvu stanovanja oz. hiše. Odzivi na ukrep Banke Slovenije so bili predvsem pri komercialnih bankah in v delu politike burni, takšna je bila tudi reakcija predsednika vlade Marjana Šarca, ki je menil, da so omejitve premalo premišljen ukrep, ki je "v škodo ljudi in konec koncev tudi države".

Sledila je seja odbora DZ za finance na zahtevo koalicije, kjer je del članov pritegnil stališču premierja, del članov pa je s prstom pokazal na vlado, ki da ne zagotovi pogojev za višje plače in dostop do stanovanj. Odbor je Banki Slovenije med drugim priporočil, naj ponovno premisli o ukrepih. Rezultat odzivov na ukrepe centralne banke je tudi koncept zakona, po katerem bo država zagotavljala poroštvo za najem stanovanjskega kredita.


Državno spodbujanje nakupa stanovanj

Po tem konceptu, ki ga po naročilu premierja pripravlja ministrstvo za finance, bi država dala poroštvo za stanovanjsko posojilo osebam, ki zaradi oblike zaposlitve (in novih ukrepov centralne banke) sicer posojila ne morejo dobiti. Država bi jamčila za posojila z do 150.000 evrov glavnice in ročnostjo do 30 let, pri čemer je predvidena lastna udeležba kreditojemalca v višini najmanj 20 odstotkov, ki jo kot kriterij za najem kredita določa že Banka Slovenije. Država bi letno zagotovila poroštva za 500 milijonov evrov glavnic posojil.

Ob nezmožnosti plačevanja posojila bi država kot porok plačala do šest zapadlih obrokov. Če posojilojemalec te regresne terjatve do države ne bi poravnal, bi se poplačala s prodajo nepremičnine, pri čemer bi imel predkupno pravico Stanovanjski sklad RS (SSRS). Ministrstvo ob predstavitvi izhodišč sredi decembra še ni imelo izdelane rešitve, kako bi takšnemu kreditojemalcu omogočili, da bi v stanovanju ostal kot najemnik, ne da bi pri tem prihajalo do zlorab.


Več najemnih stanovanj z gradnjo in odkupom

Glavna usmeritev države sicer ostaja zagotavljanje več javnih najemnih stanovanj. V Sloveniji po ocenah ministrstva manjka vsaj 10.000 tovrstnih stanovanj, ki naj bi jih glede na cilje sedanje vladajoče koalicije zagotovili do leta 2025. Koalicija se je zavezala sredstva za stanovanjsko politiko do konca mandata zvišati na 0,4 odstotka bruto domačega proizvoda oz. na okoli 200 milijonov evrov.

Del manjkajočih stanovanj nameravajo zagotoviti z gradnjo novih, denar bi lahko republiški stanovanjski sklad in občinski skladi dobili z zadolževanjem. Po osnutku stanovanjskega zakona se bodo namreč lahko bolj zadolžili, kot se lahko sedaj.

SSRS, ki ima po povečanju premoženja v letu 2019 za 12,3 milijona evrov (za odkup treh zemljišč od DUTB) skupno nekaj manj kot 420 milijonov evrov premoženja, se lahko po zakonu o javnih skladih zadolži v višini do 10 odstotkov namenskega premoženja, po osnutku novega stanovanjskega zakona pa bi se lahko še za 40 odstotkov tega premoženja, torej skupno za okoli 200 milijonov evrov. "Iz virov zadolževanja bi SSRS lahko zagotovil dodatnih 1300 stanovanj," so povedali na ministrstvu za okolje in prostor.

Sklad je lani pri Razvojni banki Sveta Evrope (CEB) najel 50 milijonov evrov posojila, s katerim je predvidena gradnja skupno 800 stanovanj - okoli 500 v soseski Novo Brdo v Ljubljani, okoli 100 v skupnosti za mlade na Gerbičevi v Ljubljani ter okoli 200 v soseski Pod Pekrsko gorco v Mariboru.

Skupaj s še okoli 500 stanovanji, ki jih republiški sklad gradi skupaj z občinskimi stanovanjskimi skladi, in 200 stanovanji, ki jih bo sklad kupil na trgu (nazadnje je v začetku novembra lani v Kočevju kupil 76 stanovanj za okoli sedem milijonov evrov), je v dveh do dveh letih in pol tako pričakovati 1500 najemnih stanovanj. Gradnjo še 1500 stanovanj sklad še načrtuje, tako da je v bližnji prihodnosti pričakovati gradnjo skupaj 3000 javnih stanovanj.

Občinski skladi bi se lahko po osnutku novega zakona v višini do 30 odstotkov namenskega premoženja zadolžili pri kreditodajalcih na trgu, za še do 20 odstotkov premoženja pa pri SSRS.

Več denarja naj bi skladi dobili s spremembo sistema neprofitne najemnine, ki sedaj skladom ne omogoča vzdrževanja stanovanj, še manj gradnjo novih. Nova, stroškovna najemnina bo po predlogu višja, razliko do sedanje bo pokrila država s subvencijami oz. stanovanjskim dodatkom.

Po sedanjem sistemu, v katerem subvencije za neprofitna stanovanja plačujejo občine, subvencije najemnikov tržnih stanovanj pa polovico občine in polovico država, so občine lani za subvencije namenile 12,4 milijona evrov, država pa 3,8 milijona evrov. Po novem sistemu, v katerem bodo občine subvencionirale tržni najem tistim, ki ne bodo dobili javnega stanovanja, država pa razliko med neprofitno in stroškovno najemnino za javna stanovanja, naj bi občine za stanovanjski dodatek namenile 12,3 milijona, država pa 28,5 milijona evrov letno.

Novost novega zakona bo predvidoma tudi javna najemniška služba, ki bi delovala pri SSRS in prek katere bi lahko stanovanja oddajali zasebni lastniki, ter spodbujanje ustanavljanja stanovanjskih zadrug.


Alternative za stanovanja aktivacija zasebnikov, zadruge in DUTB

Alternativni možnosti zagotavljanja javnih najemnih stanovanja, poleg gradnje stanovanjskih skladov, bosta aktivacija zasebnih stanovanj prek novoustanovljene javne najemniške službe in ustanavljanje stanovanjskih zadrug. Dodatno možnost je konec leta ponudila tudi DUTB, ki predlaga, da bi sama gradila najemna stanovanja in domove za starejše.


Javna najemniška služba

Novost novega stanovanjskega zakona bo predvidoma tudi javna najemniška služba, ki bi delovala pri SSRS in prek katere bi lahko stanovanja oddajali zasebni lastniki.

Javna služba bo lastniku stanovanja plačevala mesečno nadomestilo, stanovanje pa bo po stroškovni najemnini oddajala upravičencem do javnega stanovanja. Višina nadomestila bo predmet individualnega dogovora med javno službo in lastnikom in ne bo vezana na višino stroškovne najemnine, pravijo na ministrstvu.

"Z uvedbo javne najemne službe ne želimo konkurirati trenutnim (pre)visokim tržnim najemninam, temveč ciljamo na aktiviranje praznih stanovanj, katerih lastniki se za vstop na najemni trg ne odločijo zaradi različnih zadržkov, kot so strah pred neplačniki, negospodarnim ravnanjem z njihovo imovino, pretirano birokracijo itd. Javna najemna služba bo lastnike razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov, s čimer se bodo ti lastniki lažje odločili za oddajo stanovanj v najem," pričakujejo na ministrstvu.

Po njihovi oceni je potencialnih stanovanj za oddajanje prek javne službe od 20.000 do 30.000. "To je le groba ocena stanovanj, ki po lokaciji, tipologiji in lastniški strukturi predstavljajo potencial za oddajo javni najemni službi, medtem ko bo realnejšo oceno dejanskega obsega stanovanj, vključujoč tudi absorpcijsko moč javne najemne službe, podala študija, ki jo trenutno pripravlja Stanovanjski sklad RS (SSRS) v sodelovanju z Geodetskim inštitutom Slovenije," ministrstvo odgovarja na dvome, da bi lahko služba prišla do tolikšnega števila stanovanj.

"Ko bomo to videli, bomo rekli, da je to res," je bil v odgovoru na poslansko vprašanje novembra v DZ skeptičen premier Šarec in sam ocenil, da bi lahko fond najemnih stanovanj prek javne službe povečali za okoli 2000.

Ministrstvo sicer dodaja, da je v Sloveniji 43 odstotkov stanovanjskih enot v lasti upokojencev, pri čemer je večina teh stanovanj dotrajanih in po površini predimenzioniranih za enočlanska gospodinjstva - v Sloveniji je po podatkih ministrstva 162.000 stanovanj, v katerih živi ena oseba, s povprečno površino 64 kvadratnih metrov.

"Javna najemniška služba bo lastnikom omogočala varno in enostavno oddajo stanovanj za dolgoročno obdobje ter redni mesečni dohodek, ki bo omogočal najem po površini primernejšega stanovanja ali najem oskrbovanega stanovanja," o potencialu stanovanj v lasti starejših meni ministrstvo.

Vključitev v shemo javne službe želijo na okoljskem ministrstvu spodbuditi tudi z davčno olajšavo. Pogovori z ministrstvom za finance na to temo že potekajo, več pa naj bi bilo znanega po medresorskem usklajevanju predloga zakona, so povedali.


Zadruge dodatna možnost

Novi stanovanjski zakon bo predvidoma dal okvir za ustanavljanje, delovanje in javno podporo stanovanjskim zadrugam, ob tem pa omogočal tudi državne garancije zadrugam za najem posojil.

Po predlogu zakona bi morali člani zadruge z lastno udeležbo zagotoviti vsaj 20 odstotkov skupne vrednosti investicije v objekt (delež bi se lahko znižal za do pet odstotkov, če bi zadruga za razliko do 20 odstotkov pridobila nepovratna sredstva). Preostalo bi zagotovila zadruga s posojilom, za katerega bi lahko SSRS zaprosila za poroštvo. Stanovanja bi bila v lasti zadrug, ki jih ne bi smela graditi za trg. Posameznik bi ob morebitnem izstopu dobil vložek povrnjen.

Zagotavljanje zadružnih stanovanj bi bilo v javnem interesu - zadruge bi imele podporo SSRS ter občin in občinskih skladov, in sicer med drugim z zagotavljanjem zemljišč in s svetovanjem.

Koliko ljudi bi lahko svoje stanovanjsko vprašanje rešilo prek zadruge, ni znano. Pilotni projekt, ki ga na Rakovi Jelši v Ljubljani snujejo SSRS, javni sklad ljubljanske občine in zadruga Zadrugator, predvideva med 30 in 40 stanovanj.

"Izkušnje iz tujine kažejo, da je razvoj stanovanjskega zadružništva v začetni fazi nekoliko počasnejši, saj je med prebivalstvom treba vzpostaviti zaupanje do te alternativne oblike zagotavljanja stanovanj, prav tako imajo zadruge v začetni fazi večjo potrebo nepovratnih in povratnih sredstvih," pravijo na ministrstvu.

Dodajajo, da širša kot je mreža stanovanjskih zadrug, manjše so potrebe po ugodnostih s strani države in občin, saj si zadruge med seboj pomagajo - delujoča zadruga je npr. lahko s svojim imetjem porok za začetno posojilo druge zadruge.


Svojo priložnost vidi tudi DUTB

Proti koncu leta se je v zgodbo vključila še Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB), ki predlaga, da bi sama sodelovala pri gradnji javnih najemnih stanovanj, oskrbovanih stanovanj in domov za starejše.

"Večji del preostalega premoženja DUTB so nepremičnine, primarno namenjene prodaji, lahko pa se uporabijo tudi za druge namene, in sicer za doseganje ciljev države na področju stanovanjske problematike in demografske politike," je v pogovoru za STA decembra dejal glavni izvršni direktor Matej Pirc. Ocenil je, da bi lahko DUTB zagotovila dodatnih 5000 najemnih stanovanj.

Na ministrstvu za finance so povedali, da DUTB glede tega pripravlja podrobnejši predlog. "Šele ko ga bomo na ministrstvu za finance prejeli in preučili, bomo lahko zavzeli stališče do predloga," so dejali.

Ljubljana, 03. januarja (STA)


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.